費(fèi)雪：樓市調(diào)控該如何走出“膠著期”

    首套房利率回歸，九折利率重現(xiàn)江湖，這意味著房地產(chǎn)嚴(yán)冬已過？首套房一向是調(diào)控風(fēng)向標(biāo)，其利率松動被視為房地產(chǎn)調(diào)控松動前奏。

    盡管最新召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，明確把“促進(jìn)房價合理回歸”寫進(jìn)了文件，并提出要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，但中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所日前發(fā)布的《中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測報(bào)告》，斷言明年三季度中央政府或許逐步放松“限貸”，進(jìn)而放松“限購”；而近期中國人民銀行貨幣政策委員會委員李稻葵更是頻頻表示房地產(chǎn)業(yè)有可能迎來軟著陸，并且呼吁首套房貸利率應(yīng)該定向?qū)捤伞?/span>

    回頭來看，無論用那一種標(biāo)尺衡量，中國一線城市的房價都存在泡沫，然而擠出多少程度的泡沫而又不損害經(jīng)濟(jì)全局卻令人費(fèi)思量。換一角度看這一問題，其實(shí)就是中國經(jīng)濟(jì)可以承受房價下跌多少？

    此外，無論壓力測試還是空置率等基本數(shù)據(jù)，都因其不透明而令人質(zhì)疑。不過，筆者認(rèn)為近期央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司的兩份報(bào)告值得認(rèn)真對待。該報(bào)告表示房價拐點(diǎn)初現(xiàn)端倪，而銀行和房企能承受房價下跌20%到30%，但擔(dān)憂引發(fā)慌恐性拋售及連鎖反應(yīng)。以此預(yù)計(jì)，房價下跌三成，將是經(jīng)濟(jì)承受的底線。

    各方信息看似矛盾，實(shí)則統(tǒng)一：在地方政府的土地財(cái)政弊端尚未完全有解決出路之前，中國城市化進(jìn)程仍在推進(jìn)，期間無論通過行政手段限購還是限貸，都只能揚(yáng)湯止沸，難以根除癥結(jié)。如此背景之下，一些地方如果要有選擇地進(jìn)行松動，選擇首套房顯然具有優(yōu)先性：通過對其適當(dāng)放松以避免開發(fā)商大面積資金鏈斷裂，那么對于開發(fā)商維持生存、剛需族購房置業(yè)以及保地方經(jīng)濟(jì)增長三者皆有利，但這只是松動試探性的一步。

    可以肯定的是中國房產(chǎn)調(diào)控又進(jìn)新一季。伴隨著政策底部逐漸來臨，市場底部也在接近?；厥字袊鴺鞘兄T多弊端，不僅在于房價高企，更在社會財(cái)富分配的不合理。有人把希望寄托于保障房，目前看來難以根除弊端。今年號稱完成1000萬套保障房的開工計(jì)劃，但三分之一的保障房項(xiàng)目只是“挖坑待建”，而其分配過程更是暴露尋租與不公。未來房價也許不會大跌，而如果居民收入可以上一臺階，那么房價收入比自然不會維持這一不合理水平；而居民收入增加，需要經(jīng)濟(jì)增長真正做到“藏富于民”。